La procédure étape par étape — de la relance amiable à l'huissier — avec un modèle de message de relance et un modèle de lettre de mise en demeure prêts à utiliser.
C'est le problème numéro un de tous les syndics en Tunisie : les copropriétaires qui ne paient pas leurs charges. Dans une résidence de 50 appartements à 100 DT de charges mensuelles, 10 % d'impayés représentent 500 DT perdus chaque mois — soit 6 000 DT par an qui manquent pour l'ascenseur, le gardien, le nettoyage ou l'électricité des parties communes.
La bonne nouvelle : la loi est du côté du syndic, et une procédure progressive bien menée permet de récupérer la grande majorité des impayés sans aller au tribunal. Voici comment procéder.
La copropriété en Tunisie est régie par la loi n° 77-49 du 28 juillet 1977 relative à la copropriété des immeubles bâtis. Chaque copropriétaire est légalement tenu de contribuer aux charges communes à hauteur de sa quote-part, telle que définie dans le règlement de copropriété. Le syndic, mandaté par l'assemblée générale, a non seulement le droit mais le devoir de recouvrer ces charges : ne rien faire face aux impayés peut engager sa propre responsabilité.
La plupart des impayés ne sont pas de la mauvaise foi : oubli, déplacement, problème passager. Une relance simple et courtoise, par téléphone ou par WhatsApp, règle une grande partie des cas.
Règle d'or : relancez tôt et systématiquement. Un retard d'un mois se rattrape facilement ; un retard de six mois devient une somme difficile à régler d'un coup — et un conflit.
Si la relance amiable reste sans effet, passez à l'écrit : une lettre remise en main propre contre signature, ou envoyée en recommandé avec accusé de réception. Cette lettre doit mentionner :
Conservez une copie de chaque courrier : en cas de procédure ultérieure, ces traces écrites prouvent que le syndic a agi correctement et progressivement.
La mise en demeure est le dernier avertissement avant l'action en justice. Elle est généralement signifiée par huissier de justice (3atil/عدل منفذ), ce qui lui donne une force officielle — et un effet psychologique réel : beaucoup de copropriétaires régularisent à ce stade.
Le coût d'une signification par huissier est modéré au regard des sommes en jeu, et il peut être réclamé au copropriétaire défaillant dans le cadre de la procédure.
Si la mise en demeure reste sans réponse, le syndic peut saisir la justice pour obtenir un titre exécutoire contre le copropriétaire défaillant. Dans la pratique tunisienne, cette étape est rarement nécessaire si les trois premières ont été menées rigoureusement — mais y être prêt, dossier complet à l'appui, change tout : décompte précis, relances datées, mise en demeure signifiée.
Les syndics qui ont peu d'impayés font tous la même chose :
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